Wenn ein Haus für „aufgegeben“ erklärt wird: Wie Russland ukrainischen Wohnraum beschlagnahmt
Zum Standpunkt des internationalen Rechts und den Chancen der Eigentümer, ihr Eigentum nach der Deokkupation zurückzuerhalten.
Wie ukrainische Wohnungen “herrenlos” werden
Wenn jemand eine besetzte Stadt verlässt, bleiben die Wohnung oder das Haus Eigentum dieser Person, unabhängig davon, ob sie physisch nach Hause zurückkehren kann. Allerdings kann in russisch besetzten ukrainischen Gebieten die Abwesenheit des Besitzers dazu führen, dass der Wohnraum in Listen so genannten “herrenlosen” Eigentums eingetragen werden und später unter die Kontrolle der Besatzungsadministration geraten kann.
Es gibt bereits Zehntausende solcher Fälle. Nach Angaben des UN-Hochkommissars für Menschenrechte haben die Besatzungsorgane zum November 2025 Mitteilung über mindestens 38.178 Wohnobjekte gemacht, die sie als potentiell aufgegeben und “herrenlos” einstuften. In den Gebieten Donezk und Luhansk sind zurzeit schon mindestens 5.557 Objekte als solche registriert. Im Dezember 2025 wurden die entsprechenden Regelungen auch in der föderalen Gesetzgebung der Russischen Föderation verankert. Es wurde auch ein Termin festgelegt, bis zu dem Immobilien nach den russischen Bestimmungen umregistriert sei müssen, und zwar der 1. Juli 2026.
Anlass für eine Überprüfung von Wohnraum sind ggf. das Fehlen von Eigentumsrechten im russischen Register, länger versäumte Zahlungen für kommunale Dienstleistungen oder die de facto fehlende Nutzung der Räumlichkeiten. Die Besatzungsbehörden geben Informationen über solche Wohnungen bekannt und schlagen dann dem Eigentümer vor, seine Rechte zu bestätigen. Wenn dieser das nicht vorschriftsgemäß tut, kann die Wohnung für aufgegeben erklärt und der Kontrolle der Lokaladministration übergeben werden. In der Praxis ist diese Prozedur besonders problematisch für Personen, die das besetzte Gebiet verlassen haben. Selbst wenn ukrainische Dokumente zur Wohnung vorliegen, können die Besatzungsbehörden sie in ein Verzeichnis von Objekten aufnehmen, die später für “herrenlos” erklärt werden.
Um Immobilien nach den russischen Bestimmungen zu registrieren, muss sich der Eigentümer ggf. eigens in die besetzten Gebiete oder nach Russland begeben. Für Ukrainer, die wegen des Krieges geflohen sind, kann die Rückkehr gefährlich werden. Wer der russischen Vorschrift nicht folgt, läuft Gefahr, seinen Wohnraum zu verlieren. Die Folgen dieser Regelungen zeigen sich auch in den Entscheidungen der Gerichte, die Russland in den besetzten Gebieten installiert hat. Human Rights Watch hat 8.116 veröffentlichte Verfahren zur Konfiskation von Immobilien aufgeführt und mindestens 300 Entscheidungen analysiert. In einigen Fällen waren die Besitzer bekannt, es gab keine Zahlungsrückstände für kommunale Gebühren, und in den Wohnungen lebten ihre Angehörigen oder Mieter. Das reichte allerdings nicht immer aus, um eine Einstufung des Eigentums als “herrenlos” zu verhindern.
Kürzlich berichtete der Menschenrechtsbeauftragte der Verchovna Rada Dmytro Lubinez, dass die Besatzungsadministration mit Stand vom 20. Juli 2026 2.380 Wohnungen und Häuser in Mariupol ins Verzeichnis “herrenlosen” Eigentums eingetragen hat. Der Besatzungsmacht zufolge geht es um Immobilien, deren Eigentümer ihre Rechte nicht den russischen gesetzlichen Bestimmungen entsprechend bestätigt hätten. Lubinez bezeichnete diese Praxis als Verfahren, das die Ukrainer dazu zwingen soll, Eigentumsrechte nach der Gesetzgebung des Besatzerstaats umzuregistrieren. Wer sich dieser Bestimmung nicht beugt, läuft Gefahr, dass der Wohnraum beschlagnahmt und anderen Personen zugeteilt wird.
In einem Fall, den Human Rights Watch beschreibt, behandelte das von Russland eingesetzte Bezirksgericht Primorsky in Mariupol im Oktober 2025 das Verfahren zur Wohnung einer ukrainischen Bürgerin, die aus gesundheitlichen Gründen nicht zur Umregistrierung anreisen konnte. Nach Angaben der Menschenrechtsaktivisten hatte das Gericht Informationen über die Eigentümerin, ihm war bekannt, dass keine Schulden vor der Gemeinde vorlagen und dass eine Angehörige in der Wohnung lebte. Dennoch entschied es, die Immobilie den Besatzungsbehörden zu übertragen. Als Argument diente die fehlende Registrierung der Eigentumsrechte nach den russischen Bestimmungen sowie die unterlassene Anpassung der kommunalen Dienstleistungsverträge.
Wie das internationale Recht Privateigentum unter der Okkupation schützt
Wenn ein Gebiet besetzt wird, übt der Besatzerstaat die faktische Kontrolle darüber aus, wird aber nicht der gesetzmäßige Eigentümer. Die Besatzung gibt ihm nicht das Recht, nach eigenem Gutdünken Wohnungen, Häuser oder anderes Privateigentum von Personen zu beschlagnahmen, die dort gelebt haben. Selbst wenn ein Eigentümer das Gebiet wegen der Kampfhandlungen verlassen hat und jahrelang nicht nach Hause zurückkehren kann, erlöschen seine Eigentumsrechte nicht allein dadurch, dass er sich nicht im besetzten Gebiet aufhält.
Der Schutz des Privateigentums unter der Besatzung ist in der Haager Landkriegsordnung von 1907 verankert. Art. 46 sieht vor, dass Privateigentum zu respektieren ist und nicht eingezogen werden darf. Art. 47 untersagt Plünderungen. Den Schutz des Eigentums sieht auch die IV. Genfer Konvention von 1949 vor. Insbesondere untersagt Art. 53 dem Besatzerstaat, Privateigentum zu vernichten, abgesehen von Fällen, in denen dies zur Durchführung militärischer Operationen absolut notwendig ist. Dabei bedeutet dies nicht, dass die Besatzungsbehörden generell keine Entscheidungen treffen dürfen, die Eigentum betreffen. Sie agieren als zeitweilige Verwaltung des Territoriums und können unter bestimmten Umständen Regeln festsetzen, die Aktivitäten der Bevölkerung ermöglichen und die öffentliche Ordnung sicherstellen.
Allerdings besteht ein grundsätzlicher Unterschied zwischen einer solchen Verwaltung und einer Situation, in der eine Person endgültig ihre Wohnung entzogen wird und diese der Besatzungsadministration oder einer anderen Person übergeben wird. Die Bezeichnung “herrenloses Eigentum”, die die russischen Behörden benutzen, macht daher die Wohnung für das internationale Recht noch nicht “herrenlos”. Es kommt darauf an festzustellen, ob sie einen Eigentümer hat, warum diese Person abwesend ist, ob sie auf den Wohnraum verzichtet und was die Besatzungsbehörden mit der Immobilie gemacht haben. Wenn sich der Besitzer fortbegeben hat, um sich vor Kampfhandlungen oder der Besetzung zu schützen, heißt das nicht, dass er auf sein Eigentum verzichtet hat. Dementsprechend kann die von der Besatzungsmacht eingeführte Prozedur nicht den Schutz beseitigen, unter den das humanitäre Völkerrecht das Privateigentum stellt.
Unter bestimmten Umständen kann die illegale Inbesitznahme von Eigentum während eines bewaffneten Konflikts auch strafrechtliche Konsequenzen haben. Im Römischen Statut des Internationalen Strafgerichtshofs (IStGH) gelten die Vernichtung oder Aneignung von Eigentum als Kriegsverbrechen, ebenso wie Plünderungen. Wenn eine Wohnung in einem Verzeichnis für “herrenloses” Eigentum erfasst ist, bedeutet dies nicht, dass bereits ein konkretes Kriegsverbrechen vorliegt: Hier muss geklärt werden, was mit dem Eigentum weiter geschehen ist, wer die Entscheidung zu seiner Beschlagnahmung getroffen hat und wem es übergeben wurde. Die vorliegenden Angaben erlauben es, hier von einer systematischen Praxis zu sprechen. Ähnliche Prozeduren wurden in verschiedenen besetzten Gebieten eingeführt, sie werden durch normative Akten geregelt und durch die Besatzungsadministration und die von Russland eingesetzten Gerichte umgesetzt. Human Rights Watch beschreibt sie als russische “Gesetze und Politik”, die dazu dienen, illegale Beschlagnahmungen zivilen Eigentums durch den “Anschein der Legalität” zu verschleiern.
Ein weiterer juristischer Aspekt ergibt sich, wenn in dem Wohnraum von Ukrainern Personen untergebracht werden, die aus Russland dorthin gezogen sind. Art. 49 der IV. Genfer Konvention verbietet es dem Besatzerstaat, Teile der eigenen Zivilbevölkerung ins besetzte Gebiet zu verbringen oder umzusiedeln. Das Römische Statut des IStGH sieht ebenfalls eine strafrechtliche Verantwortung für derartige Umsiedlungen eines Teils der eigenen Zivilbevölkerung auf besetztes Territorium durch die Besatzungsmacht vor. Allein die Tatsache, dass ein russischer Staatsbürger z. B. ins besetzte Mariupol umgezogen ist, ist allerdings noch nicht automatisch ein Verstoß gegen dieses Verbot. Von Bedeutung ist hier die staatliche Beteiligung an dieser Umsiedlung, so insbesondere, ob der Staat die Menschen dazu anregt, in besetztes Gebiet zu ziehen, ob er dafür Vergünstigungen, Arbeit oder Wohnraum, zur Verfügung stellt, ob er den Umzug organisiert und den neuen Bewohnern eine Immobilie zuteilt, die früher Ukrainern gehörte.
Wenn Wohnraum, der ukrainischen Besitzern weggenommen wurde, für die Unterbringung von Personen genutzt wird, deren Umzug aus Russland vom Staat unterstützt oder stimuliert wird, dann sind diese Prozesse in ihrem Kontext zu betrachten. Die Aneignung der Immobilie kann Teil einer verbreiteten Praxis sein, die darauf abzielt, die russische Bevölkerung auf Dauer im besetzten Gebiet anzusiedeln.
Was kann mit aufgegebenen Wohnungen nach der Deokkupation geschehen?
Nach der ukrainischen Gesetzgebung sind Behörden, die die Besatzungsmacht geschaffen hat, illegal, und die von ihnen ausgestellten Akte haben keine rechtlichen Folgen, mit Ausnahme einzelner Dokumente, die den Zivilstand betreffen. Das Gesetz bestimmt ebenso, dass Verträge über Immobilien auf besetztem Gebiet keine Geltung haben, wenn sie unter Verstoß gegen ukrainische Gesetze zustande kamen. Allerdings sich nach der Deokkupation in der Praxis eine kompliziertere Situation ergeben. Manche Wohnungen können zerstört oder umgebaut sein, in anderen können jahrelang neue Bewohner gelebt haben. Für dieselbe Wohnung kann es Eigentumsrechte für Ukrainer geben, die dort vor 2022 ansässig waren, und Personen, die die Eigentumsrechte von den Besatzungsbehörden erhielten. Deshalb muss der Staat, abgesehen von einer Erneuerung der ukrainischen Register, über die faktische Rückgabe des Eigentums entscheiden sowie über eine Kompensation in Fällen, in denen eine Rückgabe nicht möglich ist. Zudem muss er die Rechtslage von Personen klären, die während der Okkupation in fremdem Wohnraum untergebracht waren.
Vor einem ähnlichen Problem standen Bosnien und Herzegowina nach dem Krieg von 1992-1995. Kampfhandlungen und ethnische Säuberungen hatten über 2,3 Mio. Menschen gezwungen, ihre Wohnhäuser zu verlassen, und die lokale Behörde erklärte diese häufig für “verlassen” und übergab sie anderen Personen. Häufig waren die neuen Bewohner Flüchtlinge und Binnenvertriebene, die selbst ihren Wohnraum in anderen Landesteilen verloren hatten. Nach dem Krieg hat das Dayton-Friedensabkommen das Recht umgesiedelter Personen auf Rückgabe des Eigentums festgelegt, das ihnen weggenommen worden war. Für die Behandlung solcher Ansprüche wurde ein spezieller Mechanismus ins Leben gerufen. Die Anwesenheit eines neuen Bewohners tangiert nicht das Recht des vorigen Eigentümers oder gesetzlichen Nutzers, seine Rückgabe zu fordern. Mit Stand vom Februar 2004 wurden legitimen Antragstellern über 201.000 bewohnbare Objekte zurückgegeben.
Ein anderes anschauliches Beispiel ist Zypern. Nach der türkischen Militäroperation von 1974 verloren viele griechische Zyprioten den Zugang zu Immobilien im Norden der Insel. Im Verfahren “Loizidou v. Turkey” (Loizidou gegen die Türkei) erkannte das Europäische Gericht für Menschenrechte (EGMR) nicht an, dass die Entscheidungen der dort de facto installierten Behörde der Klägerin das Eigentumsrecht an ihrem Grundstück entzogen hatten. Die lang anhaltende Unmöglichkeit, es zu nutzen, wertete es jedoch als Verletzung ihrer Vermögensrechte.
Die internationalen Prinzipien der Restitution von Eigentum umgesiedelter Personen folgen einer ähnlichen Logik. Die so genannten Pinheiro-Prinzipien der UNO halten die Rückgabe von Wohnraum und Eigentum für die prioritäre Methode, um verletzte Rechte wiederherzustellen. Eine Entschädigung gilt vor allem dann als Lösung, wenn eine Rückgabe faktisch unmöglich ist oder wenn der Eigentümer selbst einer Entschädigung zustimmt. Separat geregelt wird das Problem der “zweiten Bewohner”: Solche Personen kann man nicht willkürlich aus der Wohnung vertreiben, aber der Schutz ihrer Rechte darf einer rechtzeitigen Rückgabe des Wohnraums an den legitimen Eigentümer nicht im Wege stehen. Für Personen, die nirgendwohin umziehen können, muss der Staat alternativen Wohnraum suchen. Wenn die Immobilie an eine dritte Person verkauft wurde, die sie im guten Glauben erworben hat, kann die Frage nach einer Entschädigung dieser Person aktuell werden. Der ursprüngliche Besitzer verliert dadurch jedoch nicht das Recht auf Restitution.
Deshalb beschränkt sich nach der Deokkupation die Frage nicht nur auf die einfache Annullierung der russischen Verzeichnisse über “herrenloses” Eigentum. Die ursprünglichen Eigentümer müssen festgestellt werden, und sie müssen die Kontrolle über ihre Immobilie zurückbekommen. Dann muss bestimmt werden, was mit den Menschen geschieht, die dort während der Okkupation untergebracht wurden. Wo eine physische Rückgabe des Eigentums nicht möglich ist, sollten die Entschädigungs-Verfahren verbessert werden. Eigentümer von Immobilien in den besetzten Gebieten können dem internationalen Schadens-Register für die Ukraine in einer eigenen Kategorie bereits den Verlust des Zugangs oder der Kontrolle über immobiles Eigentum melden.
Insgesamt hat das Register mit Stand von Anfang September 2026 fast 190.000 Erklärungen über verschiedene Arten von Verlusten und Schäden erhalten. Annähernd 58.000 sind schon im Register eingetragen. Zahlungen werden bisher noch nicht geleistet, eine künftige Internationale Kommission für die Ansprüche der Ukraine soll die Höhe der Entschädigungen bestimmen. Mit Stand vom 11. September haben acht Staaten und die EU die Konvention über ihre Einrichtung ratifiziert, erforderlich sind 25 Ratifizierungen.
