Cuando la casa se declara “sin dueño”: el mecanismo ruso para confiscar viviendas ucranianas
Analizamos qué establece el derecho internacional sobre estas acciones y si los propietarios podrán recuperar sus inmuebles tras la desocupación.
Cómo las viviendas ucranianas pasan a considerarse “sin dueño”
Al evacuar o salir de una ciudad ocupada, una vivienda sigue siendo propiedad legal de su dueño, independientemente de si este puede regresar físicamente o no. Sin embargo, en los territorios ucranianos bajo control ruso, la ausencia del propietario se ha convertido en la excusa perfecta para incluir los inmuebles en las listas de bienes supuestamente “sin dueño” y transferirlos a las autoridades de ocupación.
Los casos se cuentan ya por decenas de miles. Según la Oficina del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Derechos Humanos, hasta noviembre de 2025 las autoridades de ocupación publicaron avisos sobre al menos 38.178 inmuebles residenciales considerados potencialmente “sin dueño”. Tan solo en las regiones de Donetsk y Luhansk, 5.557 propiedades ya habían sido registradas oficialmente bajo esa categoría. En diciembre de 2025, esta práctica se consolidó en la legislación federal rusa, fijando como plazo límite el 1 de julio de 2026 para reconfirmar la propiedad bajo la normativa de Rusia.
Cualquier indicio sirve de pretexto para inspeccionar una vivienda: la falta de inscripción en el registro inmobiliario ruso, el impago acumulado de servicios básicos o el simple hecho de que el inmueble esté deshabitado. Las administraciones de ocupación publican los datos de las viviendas y dan un plazo para que el dueño acredite sus derechos. Si no lo hace mediante el procedimiento exigido, el inmueble se declara “sin dueño” y pasa a manos locales. En la práctica, este sistema deja indefensos a quienes se vieron obligados a huir: incluso si conservan sus escrituras y documentos ucranianos en regla, las autoridades de ocupación pueden catalogar sus viviendas como propiedades abandonadas.
Para regularizar una propiedad según las exigencias rusas, se exige la presencia física del titular en los territorios ocupados o en la propia Rusia. Para los ucranianos desplazados por la guerra, regresar supone un grave riesgo para su seguridad; pero negarse a cumplir estas exigencias implica perder su vivienda. El impacto de este mecanismo queda reflejado en las propias sentencias de los tribunales impuestos por Rusia: Human Rights Watch identificó 8.116 procesos judiciales publicados sobre incautación de inmuebles y analizó 300 de sus fallos. En varios casos se conocía la identidad del propietario, no había deudas de suministros y en la casa vivían familiares o inquilinos. Nada de esto impidió que las viviendas fueran declaradas “sin dueño”.
El Comisionado de Derechos Humanos del Parlamento de Ucrania, Dmytro Lubinets, denunció que, al 20 de julio de 2026, la administración de ocupación había incluido en estas listas 2.380 viviendas en Mariúpol. La versión oficial rusa sostiene que se trata de inmuebles cuyo derecho de propiedad no fue reconfirmado. Lubinets señaló que esta medida busca coaccionar a la población para que tramite sus escrituras bajo las leyes del país ocupante, amenazándola con expropiar sus casas y entregárselas a terceros.
Human Rights Watch documentó un caso de octubre de 2025 en el que el tribunal del distrito Primorsky de Mariúpol (creado por Rusia) expropió el apartamento de una ciudadana ucraniana que no pudo viajar a renegociar sus papeles por motivos de salud. A pesar de que el tribunal conocía quién era la dueña, constató que no había deudas y sabía que un familiar residía allí, ordenó traspasar la vivienda a las autoridades de ocupación alegando la falta de registro en el sistema ruso y la ausencia de contratos actualizados con las empresas de servicios.
Como defiende el derecho internacional la propiedad privada en ocupación
Cuando una potencia ocupa un territorio, asume el control de facto, pero no se convierte en su propietaria legal. Por tanto, la ocupación no le otorga derecho alguno a confiscar arbitrariamente las viviendas ni los bienes de la población. Aunque un propietario lleve años fuera sin poder regresar debido a la guerra, sus derechos sobre su patrimonio no prescriben por el solo hecho de estar ausente.
La protección de los bienes privados en contextos de ocupación está garantizada desde los Reglamentos de La Haya de 1907: el artículo 46 exige respetar la propiedad privada y prohíbe su confiscación, mientras que el artículo 47 condena expresamente el saqueo. Asimismo, el IV Convenio de Ginebra de 1949 (artículo 53) prohíbe a la potencia ocupante destruir o apoderarse de bienes particulares, salvo imperativo militar absoluto.
Si bien la autoridad de ocupación administra de forma temporal el territorio y puede emitir normativas para mantener el orden público y los servicios básicos, existe un límite infranqueable entre gestionar un territorio y despojar definitivamente a una persona de su vivienda para entregarla a la administración o a un tercero.
Por ello, la etiqueta de bien “sin dueño” empleada por Rusia carece de validez ante el derecho internacional. Lo determinante es comprobar si la propiedad tiene un titular legítimo, por qué no se encuentra en el lugar, si renunció voluntariamente a ella y qué destino le dieron las autoridades de ocupación. Huir de los combates o del régimen de ocupación no equivale a renunciar a una propiedad. Ningún trámite administrativo impuesto por el ocupante puede invalidar las garantías que el derecho internacional humanitario otorga a la propiedad privada.
Apoderarse ilícitamente de bienes en un conflicto armado puede constituir un delito penal. El Estatuto de Roma de la Corte Penal Internacional (CPI) tipifica como crímenes de guerra la apropiación indebida, la destrucción de bienes y el pillaje. Aunque inscribir un piso en una lista no configura por sí solo el crimen de guerra, la secuencia posterior —quién ordena la incautación y a quién se le entrega el inmueble— demuestra una práctica sistemática. Todo el proceso está articulado mediante decretos y aplicado a través de juzgados y estructuras de ocupación. Human Rights Watch califica estas medidas de “leyes y políticas” diseñadas para revestir de una falsa legalidad lo que en realidad es la confiscación ilegítima de bienes civiles.
El problema escala cuando estas casas se entregan a ciudadanos llegados desde Rusia. El artículo 49 del IV Convenio de Ginebra prohíbe taxativamente que la potencia ocupante traslade o desplace a parte de su propia población civil al territorio ocupado, acto que el Estatuto de Roma también sanciona penalmente. Si bien la llegada a título individual de un ciudadano ruso a una ciudad como Mariúpol no constituye de forma automática una infracción de esta norma, la responsabilidad estatal aparece cuando el Gobierno incentiva, financia, facilita vivienda o coordina la llegada de sus ciudadanos para ocupar casas expropiadas a los ucranianos. En esos casos, la confiscación de inmuebles forma parte de una política coordinada para alterar la demografía del territorio ocupado.
¿Qué ocurrirá con los pisos expropiados tras la desocupación?
Para la legislación ucraniana, cualquier organismo o tribunal creado por las autoridades de ocupación es nulo de pleno derecho, y sus actos no tienen validez legal (salvo ciertas excepciones vinculadas a registros de estado civil). Toda transacción inmobiliaria realizada en territorio ocupado al margen de las leyes de Ucrania se considera automáticamente nula.
No obstante, al recuperar los territorios, la restitución física planteará serios desafíos prácticos. Habrá inmuebles destruidos, modificados o habitados durante años por nuevos inquilinos. Se darán situaciones donde coincidan los títulos de propiedad ucranianos previos a 2022 con documentos entregados por las autoridades de ocupación a los nuevos ocupantes. El Estado ucraniano no solo tendrá que reactivar sus registros oficiales, sino gestionar la devolución de los inmuebles, articular indemnizaciones cuando la restitución sea imposible y resolver el encaje legal de quienes habitaron esas casas.
Un precedente relevante es el de Bosnia y Herzegovina tras la guerra de 1992-1995. El conflicto y la limpieza étnica desplazaron a más de 2,3 millones de personas, y miles de viviendas fueron catalogadas como “abandonadas” para ser entregadas a terceros (muchos de ellos, refugiados de otras zonas). Los Acuerdos de Paz de Dayton consagraron el derecho de los desplazados a recuperar sus bienes y crearon un tribunal especial para tramitar las reclamaciones. La presencia de un nuevo habitante no anulaba el derecho del dueño original a exigir su casa. Para febrero de 2004, se habían devuelto más de 201 000 propiedades a sus legítimos titulares.
Otro caso de referencia es Chipre. Tras la intervención militar turca de 1974, miles de grecochipriotas perdieron sus propiedades en el norte de la isla. En la sentencia Loizidou v. Turquía, el Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH) dictaminó que los actos de las autoridades de facto no privaban a la demandante de su título de propiedad, y dictaminó que la imposibilidad continuada de disfrutar de su finca violaba sus derechos patrimoniales.
Los marcos internacionales en materia de restitución respaldan esta doctrina. Los Principios Pinheiro de la ONU señalan que la devolución de la vivienda es la vía prioritaria para reparar el derecho vulnerado, relegando la indemnización económica a casos donde la restitución física sea imposible o el propietario opte voluntariamente por el pago. Sobre los “ocupantes secundarios”, la norma establece que no se les puede desalojar de manera arbitraria, pero tampoco se puede frenar la devolución de la vivienda al dueño legítimo; el Estado debe ofrecer alternativas habitacionales a quienes carezcan de refugio. Si la vivienda fue vendida a un tercero de buena fe, la solución pasa por compensar a ese comprador sin privar al dueño original de su derecho a recuperar el inmueble.
Tras la liberación de los territorios, la solución rebasará la mera anulación de los registros rusos. Habrá que verificar la identidad de los propietarios originales, restituirles el control de sus casas, gestionar la salida o reubicación de los ocupantes temporales y perfeccionar los sistemas de compensación allí donde el inmueble haya sido destruido.
Actualmente, los afectados ya pueden registrar sus reclamos en el Registro Internacional de Daños para Ucrania bajo la categoría de pérdida de acceso o control de bienes inmuebles. Hasta principios de septiembre de 2026, el Registro ha contabilizado cerca de 190.000 solicitudes por distintos conceptos, de las cuales 58.000 han sido validadas. La fijación de los montos e indemnizaciones dependerá de la futura Comisión Internacional de Reclamaciones para Ucrania. Al 11 de septiembre, el Convenio para su creación contaba con la ratificación de ocho Estados y la Unión Europea, a la espera de alcanzar las 25 ratificaciones necesarias para su entrada en vigor.
