La Russie s’empare de logements appartenant à des Ukrainiens, en les déclarant « sans maître ».
Nous examinons ce que le droit international prévoit à propos de ces agissements et dans quelle mesure les propriétaires pourront récupérer leurs biens après la désoccupation.
Comment des appartements ukrainiens en viennent à être considérés « sans maître »
Lorsqu’une personne quitte une ville occupée, son appartement ou sa maison demeure sa propriété, qu’il puisse ou non y retourner physiquement. Toutefois, dans les territoires ukrainiens occupés par la Russie, l’absence du propriétaire est considérée comme l’un des motifs pour lesquels un logement peut être inscrit sur la liste des biens dits « sans maître », et passer ensuite sous le contrôle des autorités d’occupation.
Ces cas concernent aujourd’hui des dizaines de milliers de biens. Selon le Haut-Commissariat des Nations unies aux droits de l’homme, en novembre 2025, les autorités d’occupation avaient déclaré qu’au moins 38 178 logements étaient considérés comme potentiellement « sans maître ». Dans les régions de Donetsk et de Louhansk, au moins 5 557 biens avaient déjà été enregistrés comme tels à cette date. En décembre 2025, les règles en la matière ont été inscrites dans la législation fédérale de la fédération de Russie, qui fixait également la date limite pour le réenregistrement des biens immobiliers selon les normes russes au 1er juillet 2026.
L’absence de titre de propriété dans le registre russe, le non-paiement prolongé des charges ou la non-utilisation effective du logement peuvent constituer un motif de contrôle du logement. Les autorités d’occupation publient des informations sur ces appartements et invitent ensuite le propriétaire à faire valoir ses droits. S’il ne le fait pas selon la procédure prévue, le logement peut être déclaré « sans maître » et placé sous le contrôle de l’administration locale. Dans la pratique, cette procédure touche particulièrement les personnes ayant quitté les territoires occupés. Même en présence de documents ukrainiens relatifs à l’appartement, les autorités d’occupation peuvent l’inscrire sur la liste des biens susceptibles d’être ultérieurement déclarés « sans maître ».
Pour régulariser la situation d’un bien immobilier conformément à la réglementation russe, le propriétaire peut être tenu de se présenter en personne sur le territoire occupé ou en Russie. Pour les Ukrainiens qui ont fui la guerre, ce retour peut constituer une menace pour leur sécurité, tandis que le refus de se conformer aux exigences imposées par la Russie entraîne le risque de perdre le contrôle de leur propre logement. Les conséquences de ce mécanisme sont également visibles dans les décisions rendues par les tribunaux mis en place par la Russie dans les territoires occupés. Human Rights Watch a recensé 8 116 affaires rendues publiques concernant la saisie de biens immobiliers et a analysé au moins 300 décisions. Dans certains cas, l’identité des propriétaires était connue, le paiement des charges était à jour, et des proches ou des locataires y résidaient. Cela n’a toutefois pas toujours empêché que les biens soient déclarés « sans maître ».
Récemment, Dmytro Lubinets, le commissaire aux droits de l’homme de la Verkhovna Rada d’Ukraine, a rapporté qu’au 20 juillet 2026, l’administration d’occupation avait inscrit 2 380 appartements et maisons de Marioupol sur la liste des biens « sans maître ». Selon les explications des autorités d’occupation, il s’agit de biens immobiliers dont les propriétaires n’ont pas confirmé leurs droits conformément aux exigences de la législation russe. M. Lubinets a qualifié cette pratique de mécanisme visant à contraindre les Ukrainiens à faire réenregistrer leurs droits de propriété selon la législation de l’État occupant : le non-respect des exigences qu’il impose entraîne le risque de voir leur logement saisi et cédé à d’autres personnes.
Dans l’un des cas documentés par Human Rights Watch en octobre 2025, le tribunal du district de Primorsky à Marioupol, instance mise en place par la Russie, a examiné un dossier concernant l’appartement d’une citoyenne ukrainienne qui, pour des raisons de santé, n’avait pas pu se déplacer pour en faire réenregistrer le titre de propriété. Selon les défenseurs des droits humains, le tribunal disposait d’informations sur la propriétaire, sur l’absence d’arriérés de charges et sur le fait qu’un proche occupait le logement. Il a néanmoins ordonné le transfert du bien immobilier aux autorités d’occupation. Parmi les motifs invoqués figuraient l’absence d’enregistrement du droit de propriété conformément à la réglementation russe et l’absence de renouvellement des contrats auprès des opérateurs de services.
Comment le droit international protège la propriété privée en période d’occupation
Lorsqu’un territoire est placé sous occupation, la puissance occupante en prend le contrôle effectif sans pour autant en devenir le propriétaire légal. L’occupation ne lui confère pas non plus le droit de s’approprier, à sa discrétion, des appartements, des maisons ou tout autre bien privé appartenant aux personnes qui y résidaient. Même si le propriétaire a quitté les lieux en raison des combats et se trouve dans l’impossibilité de regagner son domicile pendant des années, ses droits de propriété ne s’éteignent pas du seul fait de son absence du territoire occupé.
La protection de la propriété privée en temps d’occupation est consacrée par le Règlement de La Haye de 1907. L’article 46 stipule que la propriété privée doit être respectée et ne peut faire l’objet d’aucune confiscation. L’article 47 interdit expressément le pillage. La protection des biens est également prévue par la IVe Convention de Genève de 1949. En particulier, son article 53 interdit à la puissance occupante de détruire des biens privés, sauf si cela est absolument nécessaire à la conduite d’opérations militaires. Cela ne signifie pas pour autant que les autorités d’occupation ne peuvent prendre aucune décision concernant les biens. Elles assurent une administration temporaire du territoire et peuvent, dans certaines circonstances, édicter des règles nécessaires au maintien de l’ordre public et à la subsistance de la population. Toutefois, il existe une différence fondamentale entre une telle gestion et une situation où une personne est définitivement privée de son appartement, le logement étant transféré à l’administration d’occupation ou à une autre personne. Par conséquent, l’appellation de « bien sans maître » utilisée par les autorités russes ne suffit pas à qualifier un logement comme tel au regard du droit international. Il importe de déterminer si le bien a un propriétaire, pour quelle raison cette personne est absente, si elle a renoncé à son logement et quelles mesures précises les autorités d’occupation ont prises à l’égard de ce bien immobilier. Le fait qu’un propriétaire ait quitté les lieux pour échapper aux combats ou à l’occupation ne signifie pas, en soi, qu’il a renoncé à sa propriété. Dès lors, la procédure instaurée par les autorités d’occupation ne saurait, à elle seule, faire échec à la protection que le droit international humanitaire accorde à la propriété privée.
Dans certaines circonstances, l’appropriation illégale de biens pendant un conflit armé peut entraîner des conséquences pénales. Le Statut de Rome de la Cour pénale internationale prévoit des crimes de guerre liés à la destruction et à l’appropriation de biens, ainsi qu’au pillage. Toutefois, le simple fait d’inscrire un appartement sur la liste des biens « sans maître » ne signifie pas pour autant qu’un crime de guerre spécifique a été commis : il est important de déterminer ce qu’il est advenu de ce bien par la suite, qui a pris la décision de sa saisie et à qui il a été transféré. Cela étant, les données disponibles permettent d’affirmer que cette pratique revêt un caractère systématique. De telles procédures ont été mises en place dans plusieurs territoires occupés, sont régies par des actes normatifs et mises en œuvre par les administrations d’occupation et les tribunaux créés par la Russie. Human Rights Watch les qualifie précisément de « lois et politiques » russes qui confèrent à la confiscation illégale de biens civils « un semblant de légalité ».
Un autre aspect juridique se pose lorsque des personnes venues de Russie sont installées dans des logements appartenant à des Ukrainiens. L’article 49 de la IVe Convention de Genève interdit à la l’État occupant de transférer ou de déplacer une partie de sa propre population civile vers le territoire qu’il occupe. Le Statut de Rome de la CPI prévoit également une responsabilité pénale pour un tel transfert, par la puissance occupante, d’une partie de sa population civile vers un territoire occupé. Toutefois, le simple fait qu’un citoyen russe s’installe, par exemple, à Marioupol (ville occupée), ne constitue pas automatiquement une violation de cette interdiction. C’est l’implication de l’État dans ce transfert qui est déterminante. Il convient notamment de déterminer si l’État en question encourage les personnes à s’installer dans les territoires occupés, si elles se voient proposer des avantages, un emploi ou un logement, et si l’État organise le déménagement et attribue aux nouveaux arrivants des biens immobiliers ayant appartenu à des Ukrainiens. Si des logements confisqués à des propriétaires ukrainiens sont utilisés pour héberger des personnes dont le déménagement depuis la Russie est soutenu ou encouragé par l’État, ces processus doivent alors être considérés comme interdépendants. Dans ce cas, l’appropriation de biens immobiliers peut s’inscrire dans une pratique plus large visant à ancrer la population russe sur le territoire occupé.
Que pourrait-il advenir des appartements « sans maître » après la désoccupation ?
En vertu de la législation ukrainienne, les instances mises en place par les autorités d’occupation sont illégales et les actes qu’elles émettent n’ont aucune valeur juridique, à l’exception de certains documents relatifs à l’état civil. La loi prévoit également la nullité des transactions immobilières si elles ont été conclues en violation de la législation ukrainienne. Toutefois, après la désoccupation, la situation pourrait s’avérer plus complexe en pratique. Certains appartements pourraient avoir été détruits ou transformés, tandis que d’autres pourraient être occupés depuis des années par de nouveaux résidents. Un même logement pourrait faire l’objet de titres de propriété détenus à la fois par des Ukrainiens les ayant obtenus avant 2022 et par des personnes les ayant reçus des autorités d’occupation. Par conséquent, outre le rétablissement des registres ukrainiens, l’État devra régler les questions de restitution effective des biens, d’indemnisation lorsque la restitution est impossible, ainsi que celles relatives aux droits des personnes installées dans le logement d’autrui durant l’occupation.
La Bosnie-Herzégovine a dû faire face à un problème similaire après la guerre de 1992-1995. Les combats et les purges ethniques avaient contraint plus de 2,3 millions de personnes à quitter leur domicile, et les autorités locales avaient souvent qualifié ces logements de « biens abandonnés » et les avaient attribués à d’autres personnes. Souvent, ces nouveaux occupants étaient des réfugiés ou des personnes déplacées à l’intérieur du pays qui avaient eux-mêmes perdu leur logement dans une autre région. Après la guerre, les Accords de paix de Dayton ont consacré le droit des personnes déplacées à récupérer les biens dont elles avaient été dépossédées, et un mécanisme spécifique a été mis en place pour examiner ces demandes. La présence d’un nouvel occupant dans le logement ne faisait pas obstacle, en soi, au droit de l’ancien propriétaire ou occupant légitime d’en réclamer la restitution. En février 2004, plus de 201 000 logements habitables avaient été restitués à leurs titulaires légitimes.
Chypre constitue un autre exemple révélateur. À la suite de l’opération militaire turque de 1974, de nombreux Chypriotes grecs avaient perdu l’accès à leurs biens immobiliers situés dans le nord de l’île. Dans l’affaire « Loizidou c. Turquie », la CEDH n’a pas reconnu que les décisions prises par les autorités de facto établies sur place avaient privé la requérante de son droit de propriété sur le terrain, mais a considéré que l’impossibilité prolongée d’en jouir constituait une violation de ses droits patrimoniaux.
Les principes internationaux relatifs à la restitution des biens des personnes déplacées reposent sur une logique similaire. Les « Principes de Pinheiro » de l’ONU définissent la restitution du logement et des biens comme le moyen prioritaire de rétablissement d’un droit bafoué, tandis que l’indemnisation est envisagée comme une solution réservée avant tout aux situations où la restitution est matériellement impossible ou lorsque le propriétaire lui-même y consent. Ces principes traitent également de la question des « occupants secondaires » : ces personnes ne peuvent être expulsées arbitrairement, mais la protection de leurs droits ne doit pas faire obstacle à la restitution en temps opportun du logement à son propriétaire légitime. L’État est tenu de rechercher un logement de remplacement pour ceux qui n’ont nulle part où aller. Si le bien a été revendu à un tiers ayant agi de bonne foi, la question qui se pose peut alors être celle de l’indemnisation de ce tiers, et non celle de priver le propriétaire initial de son droit à la restitution.
Par conséquent, après la désoccupation, la question ne se limitera probablement pas à une simple annulation des registres russes relatifs aux biens « sans maître ». Il faudra identifier les propriétaires initiaux, leur restituer le contrôle de leurs biens immobiliers, statuer sur le sort des personnes qui y ont été installées durant l’occupation et, lorsque la restitution physique des biens s’avérera impossible, améliorer les mécanismes d’indemnisation. Les propriétaires de biens immobiliers situés dans les territoires occupés peuvent d’ores et déjà déposer des demandes auprès du Registre des dommages pour l’Ukraine, dans une catégorie spécifique : celle de la perte d’accès à un bien immobilier ou de la perte de contrôle sur celui-ci. Au total, début septembre 2026, le Registre avait reçu près de 190 000 déclarations concernant divers types de pertes et de dommages, dont environ 58 000 avaient été inscrites au Registre. Aucun versement n’a encore été effectué à ce titre : c’est à la future Commission internationale des réclamations pour l’Ukraine qu’il reviendra de déterminer le montant des indemnités. Au 11 septembre, la convention portant création de cette commission avait été ratifiée par 8 États et par l’UE, alors que son entrée en vigueur nécessite 25 ratifications.
