Коли дім оголошують “безхазяйним”: як Росія вилучає житло українців
Розбираємося, що про такі дії говорить міжнародне право та чи зможуть власники повернути своє майно після деокупації.
Як українські квартири стають “безхазяйним”
Після виїзду з окупованого міста квартира чи будинок залишаються власністю людини — незалежно від того, чи може вона фізично повернутися додому. Однак на окупованих Росією територіях України відсутність власника стала однією з обставин, за яких житло може потрапити до списків так званого “безхазяйного” майна, а згодом — перейти під контроль окупаційної адміністрації.
Такі випадки вимірюються вже десятками тисяч об’єктів. За даними Управління Верховного комісара ООН з прав людини, станом на листопад 2025 року окупаційні органи оприлюднили повідомлення щонайменше щодо 38 178 житлових об’єктів, які вони вважали потенційно “безхазяйними”. У Донецькій та Луганській областях щонайменше 5 557 об’єктів на той момент уже зареєстрували як “безхазяйні”. У грудні 2025 року відповідні правила закріпили й у федеральному законодавстві РФ, визначивши також строк для перереєстрації нерухомості за російськими правилами — до 1 липня 2026 року.
Приводом для перевірки житла можуть стати відсутність права власності в російському реєстрі, тривала несплата комунальних платежів або фактичне невикористання приміщення. Інформацію про такі квартири публікують окупаційні органи, після чого власникові пропонують підтвердити свої права. Якщо він цього не зробить у передбаченому порядку, житло можуть визнати “безхазяйним” та передати під контроль місцевої адміністрації. На практиці ця процедура особливо вразлива для людей, які залишили окуповані території. Навіть за наявності українських документів на квартиру окупаційна влада може внести її до переліку об’єктів, які надалі можуть визнати “безхазяйним”.
Щоб оформити нерухомість за російськими правилами, власникові може знадобитися особиста присутність на окупованій території або в Росії. Для українців, які виїхали через війну, повернення може становити загрозу безпеці, тоді як відмова виконувати встановлені Росією вимоги створює ризик втратити контроль над власним житлом. Наслідки такого механізму видно й у рішеннях створених Росією судів на окупованих територіях. Human Rights Watch виявила 8 116 оприлюднених справ, пов’язаних із вилученням нерухомості, та проаналізувала щонайменше 300 рішень. У деяких випадках власники були відомі, за житло не було комунальних боргів, а у квартирах жили їхні родичі чи орендарі. Це, однак, не завжди перешкоджало визнанню майна “безхазяйним”.
Нещодавно Уповноважений Верховної Ради України з прав людини Дмитро Лубінець повідомив, що станом на 20 липня 2026 року окупаційна адміністрація внесла до списків “безхазяйного” майна 2 380 квартир і будинків у Маріуполі. За поясненнями окупаційної влади, мова йде про нерухомість, власники якої не підтвердили свої права відповідно до вимог російського законодавства. Лубінець назвав цю практику механізмом примусу українців до переоформлення права власності за законодавством держави-окупанта: невиконання встановлених нею вимог створює ризик вилучення житла та його передачі іншим людям.
В одному з описаних Human Rights Watch випадків у жовтні 2025 року створений Росією Приморський районний суд Маріуполя розглядав справу квартири громадянки України, яка через стан здоров’я не могла приїхати для її перереєстрації. За даними правозахисників, суд мав інформацію про власницю, відсутність комунальних боргів і проживання у квартирі її родича, однак постановив передати нерухомість окупаційним органам. Серед аргументів була відсутність реєстрації права власності за російськими правилами та переоформлених договорів із комунальними службами.
Як міжнародне право захищає приватну власність під час окупації
Коли територія опиняється під окупацією, держава-окупант отримує над нею фактичний контроль, але не стає її законним власником. Так само окупація не дає їй права на власний розсуд забирати квартири, будинки чи інше приватне майно людей, які там проживали. Навіть якщо власник виїхав через бойові дії й роками не може повернутися додому, його майнові права не зникають лише через відсутність на окупованій території.
Захист приватної власності під час окупації закріплений ще в Гаазьких правилах 1907 року. Стаття 46 передбачає, що приватну власність необхідно поважати і що вона не підлягає конфіскації. Стаття 47 окремо забороняє мародерство. Захист майна передбачає і IV Женевська конвенція 1949 року. Зокрема, її стаття 53 забороняє державі-окупанту знищувати приватне майно, крім випадків, коли це абсолютно необхідно для проведення воєнних операцій. При цьому це не означає, що окупаційна влада взагалі не може ухвалювати рішень, які стосуються майна. Вона здійснює тимчасове управління територією і за певних обставин може встановлювати правила, необхідні для забезпечення життя населення та громадського порядку. Однак між таким управлінням і ситуацією, коли людину остаточно позбавляють квартири, а житло переходить окупаційній адміністрації або іншій особі, є принципова різниця. Тому сама назва “безхазяйне майно”, яку використовує російська влада, ще не робить квартиру такою з погляду міжнародного права. Важливо встановити, чи має вона власника, чому ця людина відсутня, чи відмовлялася вона від житла, та що саме окупаційна влада зробила з нерухомістю. Якщо власник виїхав, рятуючись від бойових дій або окупації, це саме по собі не означає, що він відмовився від свого майна. Відповідно, запроваджена окупаційною владою процедура не може сама по собі припинити захист, який міжнародне гуманітарне право надає приватній власності.
За певних обставин незаконне заволодіння майном під час збройного конфлікту може мати й кримінально-правові наслідки. Римський статут Міжнародного кримінального суду передбачає воєнні злочини, пов’язані зі знищенням та привласненням майна, а також мародерством. Водночас саме внесення квартири до списку “безхазяйних” ще не означає, що конкретний воєнний злочин уже вчинено: важливо встановити, що сталося з майном далі, хто ухвалив рішення про його вилучення та кому його передали. Разом із тим наявні дані дозволяють говорити про системний характер цієї практики. Подібні процедури запроваджені на різних окупованих територіях, регулюються нормативними актами та реалізуються через окупаційні адміністрації і створені Росією суди. Human Rights Watch характеризує їх саме як російські “закони та політики”, які прикривають незаконне вилучення цивільного майна “видимістю законності”.
Ще один правовий аспект виникає тоді, коли в житло українців заселяють людей, які приїхали з Росії. Стаття 49 IV Женевської конвенції забороняє державі-окупанту переміщувати або переселяти частину власного цивільного населення на окуповану нею територію. Римський статут МКС також передбачає кримінальну відповідальність за таке переміщення державою-окупантом частини свого цивільного населення на окуповану територію. Водночас сам факт того, що громадянин Росії переїхав, наприклад, до окупованого Маріуполя, ще не означає автоматично порушення цієї заборони. Значення має участь держави у такому переселенні. Зокрема, чи заохочує вона людей переїжджати на окуповані території, чи пропонує для цього пільги, роботу або житло, чи організовує переїзд і чи передає новим мешканцям нерухомість, яка раніше належала українцям. Якщо ж вилучене в українських власників житло використовується для розміщення людей, переїзд яких із Росії підтримує або стимулює сама держава, ці процеси вже варто розглядати у взаємозв’язку. У такому випадку привласнення нерухомості може бути частиною ширшої практики, спрямованої на закріплення російського населення на окупованій території.
Що може бути з “безхазяйними” квартирами після деокупації
За українським законодавством органи, створені окупаційною владою, є незаконними, а видані ними акти не створюють правових наслідків, за винятком окремих документів щодо актів цивільного стану. Закон також передбачає недійсність правочинів із нерухомістю на окупованій території, якщо вони здійснені з порушенням українського законодавства. Однак після деокупації проблема може виявитися складнішою на практиці. Частина квартир може бути зруйнована або перебудована, в інших можуть роками проживати нові мешканці. На одне й те саме житло можуть мати документи про право власності українці, які їх отримали ще до 2022 року, і люди, які отримали документи про право власності від окупаційної влади. Тому, крім відновлення українських реєстрів, державі доведеться вирішувати питання фактичного повернення майна, компенсації у випадках, коли повернення неможливе, та прав людей, яких за час окупації поселили в чуже житло.
Схожу проблему після війни 1992–1995 років вирішувала Боснія і Герцеговина. Бойові дії та етнічні чистки змусили понад 2,3 млн людей залишити свої домівки, а їхні квартири й будинки місцева влада нерідко визнавала “покинутими” та передавала іншим людям. Часто новими мешканцями ставали біженці й внутрішньо переміщені особи, які самі втратили житло в іншій частині країни. Після війни Дейтонська мирна угода закріпила право переміщених людей на повернення майна, якого вони були позбавлені, а для розгляду таких вимог створили спеціальний механізм. Наявність у квартирі нового мешканця сама по собі не скасовувала права попереднього власника чи законного користувача вимагати її повернення. Станом на лютий 2004 року законним заявникам повернули у володіння понад 201 тисячу придатних для проживання об’єктів.
Інший показовий приклад — Кіпр. Після турецької військової операції 1974 року багато греків-кіпріотів втратили доступ до нерухомості на півночі острова. У справі Loizidou v. Turkey ЄСПЛ не визнав, що рішення створеної там де-факто влади позбавили заявницю права власності на землю, а тривалу неможливість користуватися нею визнав порушенням її майнових прав.
Міжнародні принципи реституції майна переміщених осіб виходять із подібної логіки. Так звані Принципи Пінейру ООН визначають повернення житла і майна пріоритетним способом відновлення порушеного права, а компенсацію — насамперед рішенням для ситуацій, коли повернення фактично неможливе або коли сам власник погоджується на компенсацію. Окремо вони регулюють проблему “вторинних мешканців”: таких людей не можна довільно виселяти, але захист їхніх прав не повинен блокувати законному власникові своєчасне повернення житла. Для тих, кому немає куди переїхати, держава має шукати альтернативне житло. Якщо ж нерухомість була перепродана третій особі, яка справді діяла добросовісно, може постати питання вже про компенсацію такій особі, а не про позбавлення первісного власника права на реституцію.
Тому після деокупації питання навряд чи обмежиться простим скасуванням російських записів про “безхазяйне” майно. Доведеться встановлювати первісних власників, повертати їм контроль над нерухомістю, вирішувати долю людей, яких туди заселили під час окупації, а там, де фізичне повернення майна неможливе, — вдосконалювати механізми відшкодування. Власники нерухомості на окупованих територіях уже можуть подавати заяви до міжнародного Реєстру збитків для України за окремою категорією — про втрату доступу або контролю над нерухомим майном. Загалом станом на початок вересня 2026 року Реєстр отримав майже 190 тисяч заяв щодо різних видів втрат і збитків, близько 58 тисяч із них уже внесли до Реєстру. Виплати за ними поки не здійснюються: визначати розмір компенсацій має майбутня Міжнародна комісія з розгляду претензій для України. Станом на 11 вересня Конвенцію про її створення ратифікували вісім держав та ЄС, тоді як для набрання нею чинності необхідні 25 ратифікацій.
