Quando una casa viene dichiarata “senza proprietario”: come la Russia sottrae le abitazioni agli ucraini
Analizziamo cosa prevede in materia il diritto internazionale e se i proprietari potranno riavere le loro abitazioni quando l’occupazione sarà finita.
COME LE CASE UCRAINE DIVENTANO “SENZA PROPRIETARIO”
Quando una persona lascia una città occupata, non perde la proprietà dell’appartamento o della casa, indipendentemente dalla possibilità di farvi materialmente ritorno. Tuttavia, nei territori ucraini occupati, l’assenza del proprietario è diventata una delle circostanze in cui un’abitazione può essere inserita negli elenchi dei cosiddetti beni “senza proprietario” e, successivamente, passare sotto il controllo dell’amministrazione di occupazione.
Si parla ormai di decine di migliaia di immobili. Secondo i dati dell’Ufficio dell’Alto Commissario delle Nazioni Unite per i diritti umani, nel novembre 2025 le autorità di occupazione avevano pubblicato avvisi per almeno 38.178 immobili residenziali che consideravano potenzialmente “senza proprietario”. Nelle regioni di Donec’k e Luhans’k, a quella data, almeno 5.557 immobili erano già stati registrati come “senza proprietario”. Nel dicembre 2025, queste disposizioni sono state recepite anche dalla legislazione federale russa, che ha fissato inoltre il termine per la nuova registrazione degli immobili secondo le proprie norme al 1 luglio 2026.
La verifica di un’abitazione può essere disposta in caso di assenza di un titolo di proprietà nei registri russi, di prolungato mancato pagamento delle utenze o di effettivo mancato utilizzo dell’immobile. Prima le autorità di occupazione pubblicano informazioni relative a questi appartamenti, poi viene chiesto al proprietario di dimostrare i diritti sull’immobile. Se il proprietario non lo fa secondo la procedura prevista, l’abitazione può essere dichiarata “senza proprietario” e può essere trasferita sotto il controllo dell’amministrazione locale. Nella pratica, questa procedura espone a rischi particolarmente elevati le persone che hanno lasciato i territori occupati. Anche in presenza di documenti ucraini, le autorità di occupazione possono inserire un appartamento nell’elenco degli immobili che in seguito possono essere dichiarati “senza proprietario”.
Secondo la normativa russa, per regolarizzare un immobile al proprietario può essere richiesta la presenza fisica nei territori occupati o in Russia. Per gli ucraini che sono fuggiti a causa della guerra, il ritorno può rappresentare una minaccia per la propria sicurezza, e d’altra parte il rifiuto di ottemperare ai requisiti imposti dalla Russia comporta il rischio di perdere il controllo sulla propria abitazione. Le conseguenze di questo meccanismo risultano chiare anche dalle decisioni dei tribunali istituiti dalla Russia nei territori occupati. La Human Rights Watch ha individuato 8.116 procedimenti relativi alla sottrazione di immobili e ha analizzato almeno 300 sentenze. In alcuni casi, i proprietari erano noti, non risultavano debiti per le utenze e negli appartamenti vivevano familiari o inquilini. Questo, però, non sempre ha impedito che gli immobili venissero dichiarati “senza proprietario”.
Di recente, il Commissario per i diritti umani della Verkhovna Rada dell’Ucraina, Dmytro Lubinets, ha riferito che, al 20 luglio 2026, l’amministrazione di occupazione aveva inserito negli elenchi degli immobili “senza proprietario” 2.380 appartamenti e case a Mariupol’. Secondo quanto dichiarato dalle autorità di occupazione, si tratterrebbe di immobili i cui proprietari non hanno confermato i propri diritti secondo i requisiti della legislazione russa. Lubinets ha definito questa pratica un meccanismo per costringere gli ucraini a regolarizzare il diritto di proprietà secondo la legislazione dello Stato occupante: il mancato rispetto dei requisiti stabiliti comporta il rischio che l’abitazione venga confiscata e trasferita ad altri.
In uno dei casi descritti dalla Human Rights Watch, nell’ottobre 2025 il Tribunale del distretto Prymors’kyj di Mariupol’, istituito dalla Federazione Russa, ha esaminato il caso di un appartamento di proprietà di una cittadina ucraina che, per motivi di salute, non poteva tornare in città per procedere alla nuova registrazione. Secondo gli esperti di diritti umani, il tribunale era a conoscenza dell’identità della proprietaria, dell’assenza di debiti per le utenze e del fatto che nell’appartamento abitasse un suo parente. Ciononostante, ha disposto il trasferimento dell’immobile agli organi di occupazione. Tra le motivazioni figuravano la mancata registrazione del diritto di proprietà secondo le norme russe e la mancata voltura dei contratti con le società di servizi pubblici.
COME IL DIRITTO INTERNAZIONALE TUTELA LA PROPRIETÀ PRIVATA DURANTE L’OCCUPAZIONE
Quando un territorio viene occupato, lo Stato occupante ne assume il controllo di fatto senza però diventarne il legittimo proprietario. L’occupazione, infatti, non conferisce il diritto di sottrarre a proprio piacimento gli appartamenti, le case o altri beni privati alle persone che vi abitavano. Anche se il proprietario è stato costretto a partire a causa delle ostilità e non può fare ritorno a casa per anni, la sua assenza dal territorio occupato non comporta la perdita dei suoi diritti di proprietà.
La tutela della proprietà privata durante l’occupazione era già sancita dalla Convenzione dell’Aia del 1907. L’articolo 46 stabilisce che la proprietà privata deve essere rispettata e non può essere confiscata. L’articolo 47 vieta espressamente il saccheggio. La tutela dei beni è prevista anche dalla IV Convenzione di Ginevra del 1949. In particolare, l’articolo 53 vieta allo Stato occupante di distruggere beni privati, salvo nei casi in cui sia assolutamente necessario per lo svolgimento delle operazioni militari. Ciò non significa, tuttavia, che le autorità di occupazione non possano adottare provvedimenti riguardanti i beni privati. Nell’esercizio dell’amministrazione temporanea del territorio, possono, in determinate circostanze, introdurre misure necessarie a garantire il funzionamento dei servizi essenziali e il mantenimento dell’ordine pubblico. Tuttavia, c’è una differenza sostanziale tra questo tipo di amministrazione e la situazione in cui una persona viene privata definitivamente del proprio appartamento e l’immobile passa nelle mani delle autorità di occupazione o di altri. Per questo, il fatto che le autorità russe definiscano un immobile “senza proprietario” non significa che, dal punto di vista del diritto internazionale, possa essere considerato tale. È necessario stabilire se l’immobile abbia un proprietario, perché questi sia eventualmente assente, se abbia rinunciato all’abitazione e che cosa ne abbiano fatto le autorità di occupazione. Il fatto che il proprietario abbia lasciato la casa per sfuggire ai combattimenti o all’occupazione non significa che abbia rinunciato ai propri beni. Di conseguenza, la procedura introdotta dalle autorità di occupazione non può, di per sé, far venir meno la tutela che il diritto internazionale umanitario riconosce alla proprietà privata.
In determinate circostanze, l’appropriazione illegittima di beni durante un conflitto armato può comportare conseguenze anche sul piano penale. Lo Statuto di Roma della Corte penale internazionale prevede crimini di guerra legati alla distruzione e all’appropriazione di beni, nonché al saccheggio. Tuttavia, il semplice inserimento di un appartamento nell’elenco degli “immobili senza proprietario” non è di per sé sufficiente per stabilire che sia stato commesso uno specifico crimine di guerra. Occorre infatti accertare che cosa sia accaduto all’immobile, chi ne abbia disposto la sottrazione e a chi sia stato trasferito. Al tempo stesso, i dati a disposizione consentono di parlare di sistematicità di questa pratica. Procedure analoghe sono state introdotte in diversi territori occupati, sono disciplinate da atti normativi e vengono attuate attraverso le amministrazioni di occupazione e i tribunali istituiti dalla Federazione Russa. Human Rights Watch le definisce come “leggi e politiche” russe che rivestono l’illegittima sottrazione dei beni civili di una “parvenza di legalità”.s
Un altro aspetto giuridico riguarda il caso in cui gli appartamenti appartenenti a cittadini ucraini vengano assegnati a persone provenienti dalla Russia. L’articolo 49 della IV Convenzione di Ginevra vieta allo Stato occupante di trasferire o deportare una parte della propria popolazione civile nel territorio occupato. Anche lo Statuto di Roma della Corte penale internazionale prevede la responsabilità penale per il trasferimento, da parte dello Stato occupante, di una parte della propria popolazione civile nel territorio occupato.
Tuttavia, il semplice trasferimento di un cittadino russo, per esempio, nella Mariupol’ occupata non costituisce di per sé una violazione di questo divieto. Ciò che conta è il ruolo svolto dallo Stato nel trasferimento. Occorre, in particolare, verificare se lo Stato incoraggi le persone a trasferirsi nei territori occupati, se offra loro agevolazioni, lavoro o alloggi, se organizzi il trasferimento e se assegni ai nuovi residenti immobili che in precedenza appartenevano a cittadini ucraini. Se gli alloggi sottratti ai proprietari ucraini vengono utilizzati per ospitare persone il cui trasferimento dalla Russia è sostenuto o incentivato dallo Stato, questi processi devono essere considerati nel loro complesso. In tal caso, l’appropriazione degli immobili potrebbe costituire parte di una pratica più ampia mirata a consolidare l’insediamento della popolazione russa nel territorio occupato.
COSA NE SARÀ DEGLI APPARTAMENTI “SENZA PROPRIETARIO” DOPO LA FINE DELL’OCCUPAZIONE
Secondo la legislazione ucraina, gli organi istituiti dalle autorità di occupazione sono illegittimi e gli atti da essi emanati non producono effetti giuridici, fatta eccezione per alcuni documenti relativi allo stato civile. La legge sancisce inoltre l’invalidità delle transazioni immobiliari effettuate nei territori occupati, se fatte in violazione della legislazione ucraina. Tuttavia, una volta terminata l’occupazione, la questione potrebbe rivelarsi ben più complessa sul piano pratico. Alcuni appartamenti potrebbero risultare distrutti o ricostruiti, mentre altri potrebbero essere occupati da nuovi residenti ormai da anni. Su uno stesso immobile potrebbero esistere documenti attestanti il diritto di proprietà intestati a cittadini ucraini, che li hanno ottenuti prima del 2022, e a persone che hanno invece ricevuto documenti attestanti la proprietà dalle autorità di occupazione. Dunque, oltre a ripristinare i registri ucraini, lo Stato ucraino dovrà affrontare anche le questioni relative alla restituzione effettiva degli immobili, al risarcimento nei casi in cui la restituzione non sia possibile, nonché ai diritti delle persone che, durante l’occupazione, sono state trasferite in abitazioni altrui.
Anche la Bosnia ed Erzegovina dovette affrontare un problema analogo dopo la guerra del 1992–1995. Le operazioni militari e di pulizia etnica costrinsero oltre 2,3 milioni di persone ad abbandonare le proprie case, e le autorità locali spesso dichiararono i loro appartamenti e le loro case “senza proprietario”, assegnandoli ad altri. Spesso i nuovi occupanti erano rifugiati e sfollati interni che, a loro volta, avevano perso la propria abitazione in un’altra parte del Paese. Dopo la guerra, gli Accordi di pace di Dayton sancirono il diritto degli sfollati a rientrare in possesso dei beni di cui erano stati privati e istituirono un apposito meccanismo per esaminare queste rivendicazioni. La presenza di un nuovo occupante nell’appartamento, di per sé, non faceva venir meno il diritto del precedente proprietario o legittimo utilizzatore a chiederne la restituzione. A febbraio 2004 erano già stati restituiti ai legittimi richiedenti oltre 201 mila immobili abitabili.
Un altro esempio emblematico è quello di Cipro. Dopo l’operazione militare turca del 1974, molti greco-ciprioti persero l’accesso ai beni immobili situati nella parte settentrionale dell’isola. Nella causa Loizidou c. Turchia, la Corte europea dei diritti dell’uomo non riconobbe che le decisioni delle autorità de facto istituite in quella parte dell’isola avessero privato la parte ricorrente del diritto di proprietà sul terreno, mentre riconobbe nella prolungata impossibilità di usufruirne una violazione dei suoi diritti patrimoniali.
I principi internazionali in materia di restituzione dei beni alle persone sfollate si fondano su una logica analoga. I cosiddetti Principi di Pinheiro delle Nazioni Unite stabiliscono che la restituzione degli alloggi e dei beni costituisce la modalità prioritaria di ripristino del diritto violato, mentre il risarcimento rappresenta una soluzione soprattutto per i casi in cui la restituzione sia di fatto impossibile o in cui sia lo stesso proprietario ad accettare un risarcimento. Disciplinano inoltre separatamente anche la questione dei “secondi occupanti”: queste persone non possono essere sfrattate arbitrariamente; tuttavia la tutela dei loro diritti non dovrebbe impedire la tempestiva restituzione dell’alloggio al legittimo proprietario. Per coloro che non abbiano un altro luogo in cui trasferirsi, lo Stato dovrebbe individuare una soluzione abitativa alternativa. Se invece l’immobile è stato rivenduto a terzi che abbiano agito in buona fede, si potrebbe porre la questione di un risarcimento a favore di questi ultimi, anziché privare il proprietario originario del diritto alla restituzione.
Pertanto, quando l’occupazione sarà terminata, la questione difficilmente sarà limitata alla semplice cancellazione delle registrazioni russe degli immobili “senza proprietario”. Sarà necessario individuare i proprietari originari, restituire loro il controllo sugli immobili, decidere quale sarà la sorte delle persone che vi hanno abitato durante l’occupazione e, laddove la restituzione materiale dei beni non sia possibile, perfezionare i meccanismi di risarcimento. I proprietari di immobili situati nei territori occupati possono già presentare domanda al Registro internazionale dei danni causati all’Ucraina, all’interno di una categoria specifica, quella relativa alla perdita dell’accesso a beni immobili o al controllo su di essi. Ai primi di settembre 2026, il Registro aveva già ricevuto quasi 190.000 domande relative a diverse tipologie di perdite e danni; circa 58.000 di queste erano già state registrate. Per il momento non sono previsti pagamenti: spetterà alla futura Commissione internazionale per le richieste di risarcimento per l’Ucraina stabilire l’entità degli indennizzi. All’11 settembre, otto Stati e l’UE avevano ratificato la Convenzione, ma per la sua entrata in vigore sono necessarie 25 ratifiche.
