Когда дом объявляют “бесхозным”: как Россия изымает жилье украинцев
Разбираемся, что о таких действиях говорит международное право и смогут ли собственники вернуть свое имущество после деоккупации.
Как украинские квартиры становятся “бесхозными”
После выезда из оккупированного города квартира или дом остаются собственностью человека — независимо от того, может ли он физически вернуться домой. Однако на оккупированных Россией территориях Украины отсутствие собственника стало одним из обстоятельств, при которых жилье может попасть в списки так называемого “бесхозного” имущества, а впоследствии — перейти под контроль оккупационной администрации.
Такие случаи исчисляются уже десятками тысяч объектов. По данным Управления Верховного комиссара ООН по правам человека, по состоянию на ноябрь 2025 года оккупационные органы обнародовали сообщения как минимум о 38178 жилых объектах, которые они считали потенциально “бесхозными”. В Донецкой и Луганской областях как минимум 5557 объектов на тот момент уже зарегистрировали как “бесхозные”. В декабре 2025 года соответствующие правила закрепили и в федеральном законодательстве РФ, определив также срок для перерегистрации недвижимости по российским правилам — до 1 июля 2026 года.
Основанием для проверки жилья могут стать отсутствие права собственности в российском реестре, длительная неуплата коммунальных платежей или фактическое неиспользование помещения. Информацию о таких квартирах публикуют оккупационные органы, после чего собственнику предлагают подтвердить свои права. Если он не сделает этого в предусмотренном порядке, жилье могут признать “бесхозным” и передать под контроль местной администрации. На практике эта процедура особенно уязвима для людей, покинувших оккупированные территории. Даже при наличии украинских документов на квартиру оккупационные власти могут включить ее в перечень объектов, которые впоследствии могут признать “бесхозными”.
Чтобы оформить недвижимость по российским правилам, собственнику может потребоваться личное присутствие на оккупированной территории или в России. Для украинцев, выехавших из-за войны, возвращение может представлять угрозу безопасности, тогда как отказ выполнять установленные Россией требования создает риск утратить контроль над собственным жильем. Последствия такого механизма видны и в решениях созданных Россией судов на оккупированных территориях. Human Rights Watch выявила 8116 опубликованных дел, связанных с изъятием недвижимости, и проанализировала как минимум 300 решений. В некоторых случаях собственники были известны, по жилью отсутствовала задолженность за коммунальные услуги, а в квартирах проживали их родственники или арендаторы. Это, однако, не всегда препятствовало признанию имущества “бесхозным”.
Недавно Уполномоченный Верховной Рады Украины по правам человека Дмитрий Лубинец сообщил, что по состоянию на 20 июля 2026 года оккупационная администрация внесла в списки “бесхозного” имущества 2380 квартир и домов в Мариуполе. По объяснениям оккупационных властей, речь идет о недвижимости, собственники которой не подтвердили свои права в соответствии с требованиями российского законодательства. Лубинец назвал эту практику механизмом принуждения украинцев к переоформлению права собственности по законодательству государства-оккупанта: невыполнение установленных им требований создает риск изъятия жилья и его передачи другим людям.
В одном из описанных Human Rights Watch случаев в октябре 2025 года созданный Россией Приморский районный суд Мариуполя рассматривал дело о квартире гражданки Украины, которая по состоянию здоровья не могла приехать для ее перерегистрации. По данным правозащитников, суд располагал информацией о собственнице, отсутствии задолженности за коммунальные услуги и проживании в квартире ее родственника, однако постановил передать недвижимость оккупационным органам. Среди аргументов были отсутствие регистрации права собственности по российским правилам и переоформленных договоров с коммунальными службами.
Как международное право защищает частную собственность во время оккупации
Когда территория оказывается под оккупацией, государство-оккупант получает над ней фактический контроль, но не становится ее законным собственником. Так же оккупация не дает ему права по своему усмотрению отбирать квартиры, дома или иное частное имущество людей, которые там проживали. Даже если собственник выехал из-за боевых действий и годами не может вернуться домой, его имущественные права не исчезают лишь из-за отсутствия на оккупированной территории.
Защита частной собственности во время оккупации закреплена еще в Гаагских правилах 1907 года. Статья 46 предусматривает, что частную собственность необходимо уважать и что она не подлежит конфискации. Статья 47 отдельно запрещает мародерство. Защиту имущества предусматривает и IV Женевская конвенция 1949 года. В частности, ее статья 53 запрещает государству-оккупанту уничтожать частное имущество, кроме случаев, когда это абсолютно необходимо для проведения военных операций. При этом это не означает, что оккупационные власти вообще не могут принимать решения, касающиеся имущества. Они осуществляют временное управление территорией и при определенных обстоятельствах могут устанавливать правила, необходимые для обеспечения жизнедеятельности населения и общественного порядка. Однако между таким управлением и ситуацией, когда человека окончательно лишают квартиры, а жилье переходит оккупационной администрации или другому лицу, существует принципиальная разница. Поэтому само название “бесхозное имущество”, которое используют российские власти, еще не делает квартиру таковой с точки зрения международного права. Важно установить, есть ли у нее собственник, почему этот человек отсутствует, отказывался ли он от жилья и что именно оккупационные власти сделали с недвижимостью. Если собственник выехал, спасаясь от боевых действий или оккупации, это само по себе не означает, что он отказался от своего имущества. Соответственно, введенная оккупационными властями процедура сама по себе не может прекратить защиту, которую международное гуманитарное право предоставляет частной собственности.
При определенных обстоятельствах незаконное завладение имуществом во время вооруженного конфликта может повлечь и уголовно-правовые последствия. Римский статут Международного уголовного суда предусматривает военные преступления, связанные с уничтожением и присвоением имущества, а также мародерством. Вместе с тем само внесение квартиры в список “бесхозных” еще не означает, что конкретное военное преступление уже совершено: важно установить, что произошло с имуществом далее, кто принял решение о его изъятии и кому оно было передано. Вместе с тем имеющиеся данные позволяют говорить о системном характере этой практики. Подобные процедуры введены на различных оккупированных территориях, регулируются нормативными актами и реализуются через оккупационные администрации и созданные Россией суды. Human Rights Watch характеризует их именно как российские “законы и политики”, которые прикрывают незаконное изъятие гражданского имущества “видимостью законности”.
Еще один правовой аспект возникает тогда, когда в жилье украинцев заселяют людей, приехавших из России. Статья 49 IV Женевской конвенции запрещает государству-оккупанту перемещать или переселять часть собственного гражданского населения на оккупированную им территорию. Римский статут МУС также предусматривает уголовную ответственность за такое перемещение государством-оккупантом части своего гражданского населения на оккупированную территорию. Вместе с тем сам факт того, что гражданин России переехал, например, в оккупированный Мариуполь, еще не означает автоматически нарушения этого запрета. Значение имеет участие государства в таком переселении. В частности, поощряет ли оно людей переезжать на оккупированные территории, предлагает ли для этого льготы, работу или жилье, организует ли переезд и передает ли новым жителям недвижимость, ранее принадлежавшую украинцам. Если же изъятое у украинских собственников жилье используется для размещения людей, переезд которых из России поддерживает или стимулирует само государство, эти процессы уже следует рассматривать во взаимосвязи. В таком случае присвоение недвижимости может быть частью более широкой практики, направленной на закрепление российского населения на оккупированной территории.
Что может произойти с “бесхозными” квартирами после деоккупации
Согласно украинскому законодательству органы, созданные оккупационными властями, являются незаконными, а изданные ими акты не создают правовых последствий, за исключением отдельных документов, касающихся актов гражданского состояния. Закон также предусматривает недействительность сделок с недвижимостью на оккупированной территории, если они совершены с нарушением украинского законодательства. Однако после деоккупации проблема на практике может оказаться сложнее. Часть квартир может быть разрушена или перестроена, в других годами могут проживать новые жильцы. На одно и то же жилье могут иметь документы о праве собственности украинцы, получившие их еще до 2022 года, и люди, получившие документы о праве собственности от оккупационных властей. Поэтому, помимо восстановления украинских реестров, государству придется решать вопросы фактического возврата имущества, компенсации в случаях, когда возврат невозможен, а также прав людей, которых за время оккупации поселили в чужое жилье.
Схожую проблему после войны 1992–1995 годов решала Босния и Герцеговина. Боевые действия и этнические чистки вынудили более 2,3 млн человек покинуть свои дома, а их квартиры и дома местные власти нередко признавали “покинутыми” и передавали другим людям. Часто новыми жильцами становились беженцы и внутренне перемещенные лица, которые сами потеряли жилье в другой части страны. После войны Дейтонское мирное соглашение закрепило право перемещенных лиц на возвращение имущества, которого они были лишены, а для рассмотрения таких требований был создан специальный механизм. Наличие в квартире нового жильца само по себе не отменяло права прежнего собственника или законного пользователя требовать ее возврата. По состоянию на февраль 2004 года законным заявителям вернули во владение более 201 тысячи пригодных для проживания объектов.
Другой показательный пример — Кипр. После турецкой военной операции 1974 года многие греки-киприоты потеряли доступ к недвижимости на севере острова. В деле Loizidou v. Turkey ЕСПЧ не признал, что решения созданной там де-факто власти лишили заявительницу права собственности на землю, а длительную невозможность пользоваться ею признал нарушением ее имущественных прав.
Международные принципы реституции имущества перемещенных лиц основаны на аналогичной логике. Так называемые Принципы Пинейру ООН определяют возвращение жилья и имущества как приоритетный способ восстановления нарушенного права, а компенсацию — прежде всего как решение для ситуаций, когда возвращение фактически невозможно или когда сам собственник соглашается на компенсацию. Отдельно они регулируют проблему “вторичных жильцов”: таких людей нельзя произвольно выселять, однако защита их прав не должна препятствовать своевременному возвращению жилья законному собственнику. Для тех, кому некуда переехать, государство должно искать альтернативное жилье. Если же недвижимость была перепродана третьему лицу, которое действительно действовало добросовестно, может возникнуть вопрос уже о компенсации такому лицу, а не о лишении первоначального собственника права на реституцию.
Поэтому после деоккупации вопрос вряд ли ограничится простым аннулированием российских записей о “бесхозном” имуществе. Придется устанавливать первоначальных собственников, возвращать им контроль над недвижимостью, решать судьбу людей, которых туда заселили во время оккупации, а там, где физический возврат имущества невозможен, — совершенствовать механизмы возмещения. Собственники недвижимости на оккупированных территориях уже могут подавать заявления в международный Реестр ущерба для Украины по отдельной категории — об утрате доступа к недвижимому имуществу или контроля над ним. В целом по состоянию на начало сентября 2026 года Реестр получил почти 190 тысяч заявлений о различных видах потерь и ущерба, около 58 тысяч из них уже внесены в Реестр. Выплаты по ним пока не осуществляются: определять размер компенсаций должна будущая Международная комиссия по рассмотрению претензий для Украины. По состоянию на 11 сентября Конвенцию о ее создании ратифицировали восемь государств и ЕС, тогда как для вступления ее в силу необходимо 25 ратификаций.
